租赁的商铺交由子女经营是否构成转租行为

发布日期::2018-05-10浏览次数:0

摘要:  租赁的商铺交给儿媳经营,房东认为构成

  租赁的商铺交给儿媳经营,房东认为构成转租,欲解除合同。

  2002年5月15日,原告胡某与某供销社签订《承包经营协议》一份,约定供销社将自己所有的一块砖结构房基承包给胡某经营,承包期五十年,由胡某自筹资金完成建设任务并归胡某使用50年。2002年5月15日,原告胡某与被告许某签订另一份《承包经营协议》,将胡某自建的门面房上下共计4间承包给许某经营,承包期内被告对承包物和建筑物只有合法经营权和使用权,没有任何处置权和租赁权等其他事宜。协议签订后,被告未自己使用涉案房屋,而是将房屋交给其儿子和儿媳经营冷饮批发部,经营者等级为儿媳。

  2017年原告胡某以许某将涉案房屋转租给第三人使用,违反了合同约定为由起诉至法院,要求解除合同,返还房屋。一审法院认为双方签订的协议名为《承包经营协议》,但协议中无可供承包的内容,因为对承包经营的方式、收益的分配方式、承包经营前后的盈亏分配作出约定,并不是实际意义上的承包合同而是房屋租赁合同。双方签订协议后,被告并未自己使用而是交由儿子儿媳开办商店,并办理营业执照,虽正在使用房屋的人与被告有亲属关系,但并非合同当事人,且被告自认并未告知原告让其儿子儿媳使用涉案房屋一事,这违反了双方约定的“承包期内乙方(被告)对承包物和建筑物只有合法经营权和使用权,但没有任何处置权和租赁权”,被告已经构成违约。判决解除双方签订的《承包经营协议》。

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  被告不服上诉,二审改判,合同继续履行

  一审作出判决后,被告不服,并提出上诉。二审审理中,被告代理律师认为:涉案《承包协议》虽然约定承包期内乙方(被告)对承包物和建筑物只有合法经营权和使用权,但没有任何处置权和租赁权,但并未约定单方解除的条件,本案只能使用法定解除;被告将房屋交由儿子儿媳使用的行为并未转让合同权益,原告的合同目的和合同利益并未受到损害,不能机械地认定被告的行为违约。

  二审开庭审理后认为:涉案合同实质为房屋租赁合同,而非承包经营合同。关于原告主张解除合同的理由是否应当支持的问题,法院认为原告起诉解除合同的理由不足。首先,被告将房屋交由儿媳经营使用虽然违反了合同约定,但双方在合同中并未将此条款作为单方解除合同的条件;其次,被告将房屋交给儿媳经营的行为并未对原告造成任何实质性的影响,该行为并未导致原告不能实现合同目的,并未构成根本违约,不符合合同的法定解除条件。二审法院作出终审判决:判决撤销一审判决书,驳回原告的诉讼请求。

  律师点评

  本案具有一定的特殊性,也具有代表性。转租行为,在合同法中明确规定须经出租人同意,否则构成违约。该法律规定保护的是出租人的合同权益以及合同双方或多方之间的信任,合同具有相对性,该相对性是基于合同双方或多方经过协商后建立的信任而达成的,合同一方将合同权利义务转交给第三人将引起原合同当事人与转让方之间的信任危机,那么基于信任而建立起来的合同权益和合同目的将有可能灭失,因此,法律规定非经出租人同意,承租人不得随意转租。

  但本案的特殊性在于,父亲作为合同相对人将合同标的物交给子女使用的行为虽然是一种违约行为,但并未损害出租人的合同利益。综合全案,二审法院对该法律问题的认定具有一定的代表性,即以转租行为为由主张解除合同是否被支持要结合转租行为是否构成根本违约为依据,避免了机械适用法律条文。

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